FISCALE ASPECTEN HYPOTHEKEN

Hypotheekrente
Sinds 1 januari 2001 is de hypotheekrente aftrekbaar voor een periode van maximaal 30 jaar. Voor hypotheken die gesloten zijn vóór 1 januari 2001 geldt de renteaftrek tot uiterlijk 1 januari 2031. Hypotheekrente is aftrekbaar wanneer u de hypotheek gebruikt voor aankoop, verbetering of onderhoud van uw eigen huis als hoofdverblijf. Sluit u een andere hogere hypotheek af, bijvoorbeeld voor een verbouwing, dan is de rente over het extra geleende bedrag opnieuw 30 jaar fiscaal aftrekbaar.

Aanpassingen 2004
Nieuwe regels overwaarde in belastingstelsel 2004.
In 2004 is de situatie rondom de overwaarde veranderd. Wie zijn huis verkoopt met winst (overwaarde) en besluit een volledige hypotheek af te sluiten voor zijn nieuwe huis, zal rekening moeten houden met een beperkte belastingaftrek. In dat geval zal de overheid het bedrag van de overwaarde niet kwalificeren als een zo genoemde Box 1 lening. De nieuwe situatie ziet er als volgt uit. Stel u had een hypotheek ter waarde van € 200.000 en u verkoopt uw huis voor € 300.000. Uw nieuwe huis kost € 400.000. U wilt uw nieuwe woning geheel financieren en sluit een hypotheek af van € 400.000. In de nieuwe opzet vindt de overheid, dat wie eigen geld bezit, niet ook nog hoeft te profiteren van maximale renteaftrek. Van uw hypotheek ter grootte van 4 ton zal dus slechts € 300.000 in aanmerking komen als Box 1 lening. Maar aangezien de verkoopkosten van de oude woning en de aankoopkosten van uw nieuwe woning in mindering mogen worden gebracht op de overwaarde, zal het bedrag van de maximale renteaftrek wat hoger liggen. In dit voorbeeld dus € 300.000 + 2% van € 300.000 + 10% van € 400.000 = 346.000.

Eigenwoningforfait
Als u eigenaar bent van de woning moet u daarvoor een bedrag bij uw inkomen optellen (Box 1). Dit zogenoemde eigenwoningforfait is een vast bedrag. Het bedrag is een percentage van de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) van uw eigen woning. De gemeente stelt deze WOZ-waarde vast. Het eigenwoningforfait geldt alleen voor de woning als hoofdverblijf en niet voor een tweede woning. Tweede woningen vallen in Box 3.

Het eigenwoningforfait en de hypotheekrente vallen in Box 1. Samen met alle inkomsten uit salaris, pensioen, sociale uitkering, auto van de zaak en winst uit onderneming wordt het belastbaar inkomen gevormd.

Onderstaand ziet u de huidige belastingtarieven van de verschillende belastbare inkomens.

*) Voor 65-plussers gelden lagere percentages.
In de eerste schijf 15,00%.
In de tweede schijf 20,50%.

Kapitaalverzekering eigen woning
De kapitaalverzekering eigen woning wordt gebruikt voor de aflossing van de hypotheekschuld op de eigen woning als hoofdverblijf. Als eis wordt gesteld, dat minimaal 15 premie moet worden betaald en dat de looptijd niet langer is dan 30 jaar. De verplichte aflossing moet zijn opgenomen in de hypotheekovereenkomst, waarbij deze woning eigendom dient te zijn van de verzekeringnemer, de echtgenote of degene met wie hij duurzaam een gezamenlijke huishouding voert.

Als de kapitaalverzekering aan de bovenstaande vereisten voldoet, dan is gedurende de opbouw en over de uitkering geen belasting verschuldigd. Daarbij gelden een aantal maxima en voorwaarden.

• Bij 15 tot en met 19 jaar premiebetaling wordt de uitkering voor maximaal € 30.500 vrijgesteld.
• Bij 20 jaar of meer premiebetaling wordt de uitkering voor maximaal € 134.500 vrijgesteld.
• Voor gehuwden en samenwonenden zijn deze bedragen respectievelijk € 61.000 en € 269.000.
• De vrijstelling bedraagt nooit meer dan de hoogte van de af te lossen lening.

Oversluiten van uw hypotheek
Misschien gaat u uw hypotheek oversluiten omdat u uw woning gaat verbouwen of verbeteren. De rente over uw oorspronkelijke hypotheekbedrag blijft dan fiscaal aftrekbaar tot 1 januari 2031. Bedragen boven het oorspronkelijke bedrag zijn voor maximaal 30 jaar fiscaal aftrekbaar mits gebruikt voor aankoop, verbetering of onderhoud van uw eigen woning als hoofdverblijf. Gebruikt u het bedrag boven het oorspronkelijke hypotheekbedrag voor een ander bestedingsdoel, dan is de rente over dit extra bedrag niet meer fiscaal aftrekbaar. Een hypotheekverhoging kan aantrekkelijk zijn ten opzichte van andere financieringsmethodes, omdat de rente van hypotheken lager is dan die van persoonlijke leningen en doorlopende kredieten.